양도세중과는 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트를 더해 매기는 제도입니다.
미국주식 양도소득세와는 별개의 제도이고, 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일에 끝났어요.
누가 대상인가 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우입니다.
세율은 얼마인가 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트를 더합니다.
유예는 언제까지인가 2026년 5월 9일에 종료됐고, 그 전에 계약을 마친 경우에만 경과규정이 적용될 수 있어요.
양도세중과란 집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역 안의 주택을 팔 때 일반 세율보다 높은 세율을 적용하는 제도예요. 조정대상지역은 정부가 주택 시장을 관리하려고 지정한 지역을 말합니다.
중과는 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도하면 대상이 될 수 있습니다. 세대의 주택 수, 팔려는 주택의 소재지, 보유 기간이 모두 맞물려 판단됩니다.
주택 수에는 집 자체 말고도 조합원입주권과 분양권이 들어갑니다. 조합원입주권은 재건축·재개발 조합원이 새 집을 받을 권리이고, 분양권은 새 집을 분양받을 권리인데 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 해당해요.
양도소득세라는 같은 이름이라도 미국주식을 팔아 남긴 차익에 매기는 세금과는 대상이 달라요. 해외주식 쪽은 해외주식 양도소득세 글에서 볼 수 있습니다.
중과는 팔려는 주택이 조정대상지역에 있을 때만 적용됩니다. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 양도하면 집이 몇 채여도 비조정대상지역 내 주택 양도는 중과 적용 대상이 아니다라는 안내가 그대로 적용돼요.
중과세율은 기본세율 위에 %포인트를 얹는 방식입니다. 기본세율은 과세표준별 6%에서 45%까지 8단계로 나뉜 초과누진세율이에요.
과세표준은 세율을 곱하기 전의 소득 금액을 뜻합니다. 초과누진세율은 금액이 커질수록 높은 세율을 쓰되, 각 구간을 넘은 부분에만 그 구간의 세율을 곱하는 구조예요.
| 구분 | 적용 세율 |
|---|---|
| 2주택자 | 기본세율에 20%포인트 가산 |
| 3주택자 이상 | 기본세율에 30%포인트 가산 |
| 비조정대상지역 주택 양도 | 중과 대상 아님 |
가산은 곱하기가 아니라 더하기예요. 예를 들어 중과가 적용되는 2주택자의 과세표준 구간에 적용되는 기본 한계세율이 24%라면, 그 구간의 중과 한계세율은 44%입니다.
한계세율은 소득이 한 단계 더 늘 때 그 늘어난 부분에 붙는 세율이에요. 그래서 전체 과세표준에 44%를 일률로 곱하는 계산은 아니고, 구간별로 기본세율에 20%포인트가 더해집니다.
3주택자 이상이라면 같은 24% 구간이 54%가 됩니다. 구간이 올라갈수록 기본세율도 올라가므로 가산 폭이 같아도 세 부담의 차이는 커져요.
세율 말고도 달라지는 점이 있습니다. 중과가 적용되는 양도에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다는 것이에요. 장기보유특별공제는 오래 보유한 주택의 양도차익에서 보유 기간에 따라 일정 금액을 빼 주는 제도입니다.
양도세중과 유예는 일정 기간 다주택자의 중과를 하지 않고 기본세율로 과세하는 조치였어요. 중과 유예는 2026년 5월 9일에 종료되었고, 2년 이상 보유한 주택에 대한 한시 배제도 원칙적으로 이 날의 양도분까지 적용됩니다.
이 날이 지났어도 경과규정이 남아 있습니다. 경과규정은 제도가 바뀔 때 이미 진행 중이던 거래를 보호하려고 두는 예외 규정이에요.
적용되려면 세 가지가 함께 맞아야 합니다. 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 완료하고 계약금 지급 사실이 증빙되어야 하고, 계약일부터 정해진 기한 안에 양도해야 해요.
| 지역 | 계약일부터 양도 기한 |
|---|---|
| 강남·서초·송파·용산 | 4개월 이내 |
| 2025년 10월 16일 지정된 과천 | 6개월 이내 |
국세청 사례로 따져 볼게요. 2026년 5월 5일에 용산구 주택의 정식 매매계약을 맺고 계약금 지급이 증빙됐다면, 9월 5일까지 양도할 때 다른 요건을 충족하는 한 4개월 경과규정에 따른 유예가 가능합니다.
같은 날 과천 주택의 정식 계약과 계약금 지급이 증빙된 경우라면 기한이 11월 5일까지로 늘어납니다. 지역마다 지정 시점과 기한이 다르기 때문이에요.
계약 시점은 엄격하게 봅니다. 국세청 사례에서 5월 9일에 가계약을 하고 5월 12일에 정식계약과 계약금 지급을 한 경우는 경과규정의 계약으로 인정하지 않았어요. 가계약은 정식 계약 전에 소액을 먼저 주고 거래를 잡아 두는 약속입니다.
내 거래가 유예 대상인지 국세청 안내에서 계약일과 양도 기한을 맞춰 볼 수 있어요.
중과 유예 종료 안내 확인하러 가기1세대 1주택 비과세 요건은 양도세비과세조건 글에서 볼 수 있습니다.
양도세 신고기간 알아보러 가기중과 배제란 다주택자라도 법에서 정한 요건을 갖추면 중과를 적용하지 않는 것을 말해요. 지방 저가주택, 장기어린이집, 혼인·취학 등에 따른 일시적 2주택, 일정 요건을 갖춘 임대주택 등이 배제 대상이 될 수 있습니다.
일시적 2주택은 이사나 혼인 같은 사정으로 잠시 두 채를 갖게 된 상태예요. 대상마다 요건이 달라서 하나가 충족된다고 다른 것까지 충족되지는 않습니다.
중과 배제와 양도소득세 비과세는 서로 다른 판단입니다. 비과세는 세금 자체를 매기지 않는 것이고, 중과 배제는 가산 없이 기본세율로 계산하는 것이에요.
비과세 요건을 따로 알고 싶다면 양도세 비과세 조건 글에 1세대 1주택 요건이 정리돼 있습니다.
중과 대상인지는 네 가지를 함께 따져 가려요. 양도 주택이 조정대상지역에 있는지, 세대의 주택 수와 배제 요건이 어떤지, 계약일과 계약금 지급 증빙이 있는지, 양도일이 언제인지입니다.
확인은 주택 수, 지역, 계약일, 양도일 순서로 하면 빠짐이 없어요. 아래 다섯 단계가 그 순서입니다.
1양도 주택의 소재지와 양도일을 확인하고, 세대별 주택·입주권·분양권과 취득 시점을 정리합니다.
2매매계약서와 계약금 이체 내역, 취득·양도 및 필요경비 증빙을 준비하고 중과 배제와 경과규정 요건을 맞춰 봅니다.
3홈택스에서 모의계산, 조정대상지역 다주택자 중과여부 확인, 조정대상지역 중과세 자가진단 순서로 이용합니다.
4홈택스에 로그인해 세금신고, 양도소득세 신고, 정기신고 또는 맞춤신고 찾기를 선택하고 해당 신고서를 작성합니다.
5양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부합니다. 적용이 불확실하면 국세상담센터 또는 관할 세무서에 문의해요.
주택 양도소득세는 예정신고와 납부를 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 합니다. 예정신고는 연말까지 기다리지 않고 양도 직후에 먼저 하는 신고예요. 예를 들어 6월 20일에 양도했다면 8월 31일까지가 기한입니다.
기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 가산세는 신고나 납부를 제때 하지 않았을 때 본래 세금에 더해 내는 세금이에요.
| 종류 | 계산 기준 |
|---|---|
| 무신고 가산세 | 무신고 납부세액의 20% |
| 과소신고 가산세 | 과소신고 납부세액의 10% |
| 납부지연 가산세 | 미납세액의 1일당 0.022% |
과소신고는 실제보다 적게 신고한 경우이고, 무신고는 아예 신고하지 않은 경우예요. 예를 들어 미납세액이 1,000만 원인 상태로 10일이 지나면 납부지연 가산세는 2만 2천 원입니다.
중과 대상인데 일반 세율로 신고하면 과소신고에 해당할 수 있어요. 그래서 신고 전에 중과 여부를 먼저 가려야 합니다. 주식과 부동산의 신고 기한 차이는 양도세신고기간 글에서 볼 수 있습니다.
적용되지 않습니다. 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일에 종료됐고, 그 전에 계약을 마친 경우의 경과규정만 요건을 갖추면 남아 있어요.
2년 이상 보유한 주택의 한시 배제는 원칙적으로 5월 9일 양도분까지 적용됩니다. 5월 9일이 지나서 양도했다면 경과규정 요건을 충족하는지가 갈림길이에요.
아닙니다. 중과는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에만 적용돼요.
받을 수 없습니다. 중과 적용 대상 양도에는 장기보유특별공제가 적용되지 않아요.
홈택스의 모의계산 메뉴에서 조정대상지역 다주택자 중과여부 확인과 자가진단을 이용할 수 있어요. 구체적인 적용이 불확실하면 국세상담센터 또는 관할 세무서에 문의합니다.
확인일 2026-10-25 (모든 출처 공통)
국세청 다주택 중과유예 종료 및 양도소득세 신고 안내 nts.go.kr | 중과세율·유예 종료·경과규정·신고 기한·가산세
국세청 양도소득세 개요 및 중과 배제 개정 안내 | 중과 배제 대상·세율 구조
국세청 안내를 바탕으로 한 비공식 안내이며 투자 권유가 아닙니다. 계산 예시는 가정 금액에 안내된 세율 구조를 적용한 것이고, 실제 적용은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.