양도세비과세조건 | 1세대 1주택 요건·보유 기간·해외주식 기본공제

양도세 비과세는 집을 파는 경우와 해외주식을 파는 경우가 완전히 다른 제도예요. 집은 1세대 1주택 요건을 채워야 하고, 해외주식은 팔아서 번 돈에서 연 250만 원을 공제받는 방식입니다.
두 제도의 조건을 나눠서 예시와 함께 풀어 봤어요.

주택 양도일 현재 한 세대가 국내에 주택 1채를 갖고 2년 이상 보유하는 것이 기본 요건입니다. 법령상 예외와 특례가 있어요.

고가주택 팔 때의 실제 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세 대상이 됩니다.

해외주식 주식 자체가 비과세인 것은 아니고, 한 해 양도소득에서 250만 원을 기본공제한 뒤 남은 금액에 세금이 붙습니다.

양도세 비과세 조건

양도소득세는 자산을 팔아서 생긴 차익에 붙는 세금입니다. 같은 이름의 세금이어도 집과 주식은 계산 방식도, 면제받는 기준도 달라요. 그래서 비과세 조건을 찾을 때는 내가 판 자산이 무엇인지부터 나눠야 합니다.

집은 요건을 갖추면 세금을 아예 내지 않는 비과세 제도가 있어요. 반면 주식은 비과세 제도가 아니라 일정 금액까지 소득에서 빼 주는 기본공제 제도가 적용됩니다. 이 두 가지를 섞어서 생각하면 계산이 틀어지기 쉬워요.

이 글에서는 주택 쪽 요건을 먼저 보고, 이어서 해외주식에 적용되는 250만 원 공제를 풀어 봅니다. 세율 전체는 양도세 글에서 따로 볼 수 있어요.

1세대 1주택 양도세 비과세 요건

일반적인 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 한 세대가 국내에 주택 1채를 보유하고, 그 주택을 2년 이상 보유하는 것이 기본 요건입니다. 여기서 세대란 같은 집에 사는 가족 단위를 말하고, 주택 수는 판 날을 기준으로 셉니다.

보유 기간은 원칙적으로 집을 산 날, 즉 취득일부터 판 날인 양도일까지 계산합니다. 상속이나 증여로 받은 집은 계산하는 방법이 달라질 수 있어서 따로 확인해야 해요.

예를 들어 2022년 3월에 산 집을 2024년 2월에 팔면 보유 기간이 2년에 못 미쳐 기본 요건을 채우지 못합니다. 며칠 차이로 결과가 달라지는 제도라서 날짜를 정확히 세는 것이 중요해요.

양도세 비과세 거주요건

취득할 때 조정대상지역에 있던 집이라면 보유만으로는 부족하고 거주도 해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주해야 해요.

다만 계약 시점 등에 따른 예외가 있습니다. 그래서 지금 조정대상지역인지가 아니라, 집을 취득했을 당시에 지정되어 있었는지와 경과규정이 적용되는지를 확인해야 해요. 국세청은 이 판정을 위해 1세대 1주택 비과세 점검표와 거주요건 판정 흐름도를 안내합니다.

보유 2년과 거주 2년은 서로 다른 요건이에요. 조정대상지역이 아니라면 보유 요건만 보고, 조정대상지역이었다면 두 요건을 모두 봅니다.

양도세 비과세 12억 초과

1세대 1주택 요건을 모두 갖춰도 팔 때의 실제 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 전부 비과세가 되지 않습니다. 주택과 부수토지의 양도가액이 12억 원을 초과하면 양도차익 중 초과분에 해당하는 부분이 과세 대상이에요.

예를 들어 다른 특례 없이 일반 요건을 채운 집을 15억 원에 팔았고 양도차익이 5억 원이라고 해 봅시다. 과세 대상은 아래 표처럼 계산합니다.

고가주택 과세 대상 양도차익 계산 예시
단계	금액
양도가액	15억 원
12억 원 초과분	3억 원
양도차익	5억 원
과세 대상 양도차익(5억 × 3억 ÷ 15억)	1억 원

이 1억 원에서 다시 공제와 세율을 따져 세금이 정해집니다. 5억 원 전체가 과세되는 것이 아니라 초과분의 비율만큼만 과세 대상이 된다는 점이 핵심이에요.

일시적 2주택 양도세 비과세

이사하느라 새 집을 먼저 사서 잠시 집이 두 채가 되는 일시적 2주택도 많이 묻는 경우입니다. 이런 경우는 별도의 특례와 기한이 있어서, 주택 수가 두 채라는 사실만 보고 비과세 여부를 확정하면 안 돼요.

팔 순서, 새 집을 산 시점, 기한을 지켰는지가 모두 결과에 영향을 줍니다. 그래서 일시적 2주택이라면 국세청의 점검표로 내 상황이 특례에 해당하는지 하나씩 대조해 보는 편이 안전해요.

해외주식 양도세 비과세

해외주식에는 집과 같은 비과세 요건이 없습니다. 해외주식 양도소득세는 팔아서 실제로 차익이 생겼을 때 부과되고, 팔지 않은 평가이익은 아직 실현된 양도차익이 아니에요.

국세청은 국외주식을 외국법인이 발행해 국내 시장에 상장되지 않은 주식 등과, 국내 법인이 발행했지만 해외 증권시장에 상장된 주식 등으로 안내합니다. 계산은 양도 당시 실지거래가액에서 취득 당시 실지거래가액과 증권사 수수료 등의 양도비용을 차감해 합니다.

달러로 거래해도 세금은 원화로 계산해요. 매수와 매도 금액을 각각 원화로 환산하고, 국세청 계산보조자료는 매수·매도 각각의 결제일 기준환율을 적용한다고 안내합니다. 그래서 환율이 움직이면 원화 차익도 달라질 수 있어요.

해외주식 양도세 기본공제 250만원

해외주식으로 번 돈에서 연 250만 원을 빼 주는 것이 양도소득 기본공제입니다. 국내·국외주식 양도소득을 합산한 금액에서 양도소득 기본공제는 연 250만원이고, 국내와 국외를 따로 받는 것이 아니라 한 번만 적용돼요.

여기서 중요한 점은 250만 원이 매도대금의 한도가 아니라 양도소득, 즉 순이익에서 빼는 금액이라는 것입니다. 1억 원어치를 팔았어도 순이익이 250만 원 이하면 공제 후 과세표준이 없을 수 있어요. 다만 이것을 주식 자체의 비과세라고 부르지는 않습니다.

해외주식 기본공제 적용 예시(다른 과세대상 주식 손익이 없는 경우)
구분	순이익 200만 원	순이익 400만 원
기본공제	250만 원	250만 원
과세표준	0원	150만 원
국세 20%	0원	30만 원

두 번째 열은 이익 500만 원과 같은 해 다른 해외주식 손실 100만 원을 합쳐 순이익이 400만 원이 된 경우입니다. 지방소득세는 별도로 붙어요.

해외주식 양도세 손익통산

손익통산은 같은 해에 번 것과 잃은 것을 합쳐서 순이익으로 세금을 계산하는 방식입니다. 같은 과세기간의 국내·국외 과세대상 주식의 양도손익은 통산해요. 예를 들어 과세대상 국내 비상장주식에서 400만 원 손실, 해외주식에서 300만 원 이익이 났다면 통산 결과는 100만 원 손실이라 과세표준이 없습니다.

반대로 주택 같은 주식 외 자산과는 손익통산을 하지 않아요. 집을 팔아 낸 손실로 주식 이익을 줄일 수 없고, 반대도 마찬가지입니다. 그래서 주택 비과세 요건과 해외주식 공제는 각각 따로 확인해야 합니다.

세율은 국외주식 20%이고 중소기업 주식은 10%로 안내돼요. 기본세율과 지방소득세까지 포함한 계산은 양도세 기본세율 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

내 거래 금액으로 공제를 적용한 세금을 먼저 계산해 보면 됩니다.

양도세 비과세 확인 순서

주택과 해외주식은 확인할 것이 달라서, 아래 순서로 나눠서 따져 보면 됩니다.

1주택이라면 양도일 현재 세대의 주택 수, 취득일과 양도일, 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주기간을 확인하고 특례가 적용되는지 검토합니다.

2해외주식이라면 그해 매도 내역과 취득가액, 수수료 자료를 모아 과세대상 국내·국외주식 손익을 합산하고 연 250만 원을 공제합니다.

3확정신고가 필요하면 홈택스에 로그인해 ‘세금신고 → 양도소득세 신고(하기) → 정기신고’ 경로로 들어가 해당 귀속연도의 내역을 입력해요.

4신고 내용과 납부세액을 확인하고 지방소득세 신고·납부도 별도로 확인합니다.

국외주식은 예정신고가 없고 확정신고로 끝납니다. 국세청의 2025년 귀속 안내는 2026년 6월 1일까지 신고·납부하도록 했고, 다른 귀속연도는 해당 연도의 기한을 따로 봐야 해요. 기한 자세한 내용은 양도세 신고기간 글에 있습니다.

자주 묻는 질문

해외주식 양도세는 250만 원까지 비과세인가요?

비과세가 아니라 기본공제입니다. 한 해 순이익에서 250만 원을 빼고 남은 금액에만 세금이 붙으므로, 순이익이 250만 원 이하면 과세표준이 없을 수 있어요.

1세대 1주택 비과세는 몇 년 보유해야 하나요?

기본 요건은 2년 이상 보유입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 하고, 예외와 특례는 따로 확인해야 해요.

집을 12억 원 넘게 팔면 전부 과세되나요?

아닙니다. 요건을 갖춘 1세대 1주택이라도 12억 원을 초과하면 양도차익 중 초과분에 해당하는 부분만 과세 대상이에요. 15억 원에 팔아 차익이 5억 원이면 과세 대상 차익은 1억 원입니다.

일시적 2주택이면 무조건 비과세인가요?

무조건은 아닙니다. 별도의 특례와 기한이 있어서 주택 수만으로 확정할 수 없고, 새 집을 산 시점과 판 시점을 함께 봐야 해요.

환차손은 양도세 계산에 영향을 주나요?

영향을 줍니다. 해외주식은 매수와 매도 금액을 각각 결제일 기준환율로 원화로 바꿔 계산하므로, 환율 변동이 원화 차익에 반영돼요.

해외주식 손실은 집 판 양도세와 합칠 수 있나요?

합칠 수 없습니다. 주택 등 주식 외 자산과는 손익통산을 하지 않고, 해외주식은 과세대상 국내·국외주식 손익끼리만 통산해요.

양도세비과세조건, 1세대 1주택 요건·보유 기간·해외주식 250만원