양도소득세비과세 | 1세대1주택·고가주택 기준·보유 기간 요건

양도소득세 비과세는 한 세대가 국내에 1주택을 갖고 2년 이상 보유한 뒤 파는 경우에 적용되고, 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 초과분 몫의 차익만 과세합니다. 미국주식 같은 국외주식의 연 250만 원은 비과세가 아니라 기본공제라서 계산 방식이 달라요.

기본 요건 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 그 집을 2년 이상 보유해야 합니다.

금액 기준 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 넘으면 고가주택으로 봅니다.

주식은 별개 국외주식은 주택 비과세 대상이 아니고 연 250만 원 기본공제를 적용합니다.

양도소득세 비과세란

양도소득세는 집이나 주식 같은 자산을 팔아 남긴 차익에 붙는 세금입니다. 차익은 판 값에서 산 값과 거래에 든 비용을 뺀 금액이에요.

비과세는 법에서 정한 요건을 채운 양도소득에 세금을 아예 매기지 않는 제도입니다. 계산 과정에서 일정 금액만 빼 주는 공제와는 달라요.

주택에는 1세대 1주택 비과세가 있습니다. 다만 이 제도는 요건이 여러 갈래라서, 주택 수 하나만 보고 비과세 여부를 단정하기는 어렵습니다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건

일반적으로 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고, 그 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 양도일은 집을 판 날을 말해요.

1세대는 생계를 함께하는 가족 단위로 이해하면 됩니다. 같은 집에 살더라도 세대를 어떻게 나누는지에 따라 주택 수가 달라질 수 있어요.

일시적 2주택, 상속주택, 분양권은 별도 특례와 취득·양도 시점에 따른 조건이 붙습니다. 그래서 집이 두 채라는 사실만으로 과세라고 보지 않고, 특례 해당 여부를 따로 봅니다.

양도소득세 비과세 보유기간

보유기간은 2년 이상이라는 숫자로 정해져 있습니다. 양도일 현재 기준으로 따지기 때문에 팔기로 한 날짜에 따라 결과가 갈릴 수 있어요.

보유기간과 거주기간은 서로 다른 조건입니다. 2년 보유만으로 언제나 거주 요건까지 충족되는 것은 아니에요.

양도소득세 비과세 거주요건

2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 있었다면, 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주한 사실도 필요합니다. 조정대상지역은 정부가 집값 과열을 막으려고 지정하는 지역이에요.

기준 시점은 파는 날이 아니라 집을 산 날입니다. 예를 들어 2018년에 조정대상지역 안에서 취득했다면 보유 2년에 거주 2년이 더해지고, 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득했다면 보유 요건 위주로 봅니다.

보유기간과 거주기간 비교
구분	기본 기준	추가로 보는 경우
보유기간	양도일 현재 2년 이상 보유	특례 주택은 별도 조건
거주기간	해당 없음이 원칙	2017년 8월 3일 이후 취득, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주

양도소득세 비과세 고가주택 기준

고가주택은 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 넘는 집입니다. 부수토지는 집에 딸린 땅이고, 실지거래가액은 계약서에 적힌 실제 거래 금액이에요. 조건별 비교는 양도세비과세조건 글로 이어서 볼 수 있습니다.

이 기준은 9억 원 기준이 적용되던 때가 있었습니다. 2021년 12월 7일 이전에 판 집은 9억 원이 기준이고, 그 뒤 양도분은 12억 원이에요.

그래서 같은 10억 원짜리 집도 판 날짜에 따라 달라집니다. 다른 특례 문제가 없고 요건을 채웠다면, 12억 원 기준이 적용되는 양도에서는 12억 원 이하이므로 원칙적으로 비과세입니다.

고가주택 양도소득세 계산

요건을 갖춘 고가주택이라도 양도차익 전부가 과세되는 것은 아닙니다. 12억 원을 넘는 몫에 해당하는 차익만 과세대상이 돼요.

계산식은 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액입니다. 장기보유특별공제 같은 공제는 이 값을 구한 뒤 따로 고려해요.

예를 들어 양도가액 15억 원, 취득가액 8억 원, 필요경비 3천만 원이라면 전체 차익은 6억 7천만 원입니다.

15억 원 고가주택 과세대상 양도차익 계산 예시
단계	금액
양도가액	15억 원
취득가액과 필요경비를 뺀 전체 차익	6억 7천만 원
12억 원 초과분	3억 원
과세대상 차익(6억 7천만 원 × 3억 원 ÷ 15억 원)	1억 3천4백만 원

이 1억 3천4백만 원이 최종 세액은 아닙니다. 여기서부터 공제와 세율을 적용해 세금을 계산해요.

집이 아니라 해외주식을 팔았다면 연 250만 원 기본공제를 적용한 세금을 먼저 계산해 볼 수 있어요.

주택 비과세와 주식 기본공제는 별개 제도이고, 계산기는 주식 양도소득 기준입니다.

양도소득세 비과세 부수토지

주택에 딸린 토지는 일정 면적까지만 비과세 범위에 들어갑니다. 국세청 안내는 주택 정착면적을 기준으로 배율을 둬요. 정착면적은 건물이 땅에 닿아 차지하는 면적을 말합니다.

주택 부수토지 비과세 범위 배율
토지 위치	주택 정착면적 대비 배율
도시지역	5배
수도권 내 주거·상업·공업지역	3배
도시지역 밖	10배

예를 들어 정착면적이 100㎡인 주택이 도시지역에 있다면 정착면적의 5배인 500㎡까지가 비과세 범위로 계산돼요. 수도권 내 주거지역이라면 3배인 300㎡까지입니다.

배율을 넘는 땅은 비과세 범위에서 빠집니다. 집값만 보고 판단하지 않고 땅 면적도 함께 따지는 이유예요.

양도소득세 비과세 판정 순서

실제 사례에서는 아래 순서로 항목을 대 보면 정리가 쉽습니다.

32017년 8월 3일 이후 취득이고 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주했는지 본다.

4양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘는지, 양도일이 2021년 12월 7일 이전이면 9억 원을 넘는지 비교한다.

5부수토지가 배율 안인지, 일시적 2주택·상속주택·분양권 특례에 해당하는지 따로 본다.

순서대로 대 보아도 개별 사정이 걸린 사안은 법령상 예외가 달라질 수 있어요. 그런 경우의 최종 판단은 국세청 상담 같은 공식 창구를 통하는 영역입니다.

해외주식 양도소득세 비과세

미국주식 같은 국외주식은 주택의 1세대 1주택 비과세 대상이 아닙니다. 국내주식과 국외주식의 양도소득은 같은 과세기간에 손익통산하고, 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 기본공제는 합산해 연 250만 원만 적용해요.

손익통산은 이익 난 종목과 손실 난 종목을 합쳐서 계산한다는 뜻입니다. 이 결과인 양도소득금액에서 250만 원을 빼 주는 것이 손익통산 후 양도소득금액 계산이에요.

예를 들어 한 해 통산 양도소득금액이 200만 원이라면 250만 원 범위 안이어서 과세표준이 0원입니다. 과세표준은 세율을 곱하기 전 금액이에요.

범위를 넘으면 세율이 붙습니다. 국세 20%에 지방소득세를 합치면 통상 22%이고, 중소기업 주식은 국세 10%예요. 통산 양도소득이 1,000만 원이면 공제 후 과세표준은 750만 원이고 22%를 단순 적용한 세액은 165만 원입니다.

신고는 예정신고 없이 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고로 끝내요. 기한일이 주말이나 공휴일이면 다음 영업일입니다. 홈택스 전자신고 또는 관할 세무서 제출로 할 수 있어요. 주식 쪽 전체 계산은 해외주식 양도소득세 글에 이어집니다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세는 몇 년 보유해야 하나요?

양도일 현재 2년 이상 보유해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주도 원칙적으로 필요해요.

고가주택 기준은 9억 원인가요, 12억 원인가요?

양도일에 따라 다릅니다. 2021년 12월 7일 이전 양도에는 9억 원, 그 뒤 양도에는 12억 원 기준이 적용돼요.

16억 원에 팔면 어떻게 계산하나요?

12억 원 기준이 적용되는 양도라면 초과분은 4억 원이고 이는 양도가액의 4분의 1입니다. 그래서 전체 양도차익의 4분의 1이 과세대상 차익이 돼요.

집이 두 채면 무조건 과세인가요?

아닙니다. 일시적 2주택이나 상속주택처럼 별도 특례가 있고 취득과 양도 시점에 따라 조건이 달라서, 주택 수만으로 비과세를 단정할 수 없어요.

미국주식 양도소득도 비과세가 되나요?

주택 비과세는 적용되지 않습니다. 국내·국외주식을 손익통산해 연 250만 원 기본공제를 적용하는 구조예요.

양도소득세비과세, 1세대1주택·고가주택 기준·보유 기간 요건