양도소득세 면제는 하나의 제도가 아니라, 집은 비과세 요건으로 갈리고 주식은 연 250만 원 기본공제로 갈립니다. 내가 판 것이 집인지 주식인지에 따라 따져 볼 조건이 완전히 달라져요.
양도소득세는 집이나 주식 같은 자산을 팔아서 남긴 차익에 붙는 세금입니다. 차익은 판 값에서 산 값과 거래에 든 비용을 뺀 금액이에요.
면제라는 말로 불리는 경우는 세 갈래입니다. 법에서 정한 요건을 채워 세금을 매기지 않는 비과세, 계산할 때 일정액을 빼 주는 공제, 손실이 나서 낼 세금이 없는 경우예요. 겉으로는 모두 세금 0원이지만 이유가 달라서 신고 여부도 달라질 수 있습니다.
비과세는 법에서 정한 자산과 요건에 해당하는 양도소득에 세금을 매기지 않는 제도입니다. 기본공제는 과세 대상 소득을 계산할 때 일정액을 빼는 제도예요. 비과세는 소득 자체를 세금 계산에서 제외하고, 공제는 소득에서 정해진 금액만 덜어 낸다는 차이가 있습니다.
그래서 검색창에 면제를 쳤을 때 곧바로 전액 비과세로 받아들이면 계산이 어긋나기 쉬워요. 면제 여부는 매도대금이 아니라 국내·국외주식 합산 양도소득과 연 250만원 기본공제 적용 결과를 기준으로 봅니다.
여기서 국외주식은 국세청 안내로 외국법인이 발행했거나 외국 증권시장에 상장된 주식 등을 말합니다. 세율은 국세 20%이고 중소기업 주식은 10%예요.
비과세 제도는 주택에 관한 규정입니다. 일반적인 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 세대가 국내에 1주택을 보유하고 해당 주택을 2년 이상 보유하는 것이 기본 요건이에요. 양도일은 집을 판 날을 말합니다.
미국주식 같은 해외주식은 이 틀 밖에 있습니다. 주택 보유기간이나 1세대 1주택 요건을 적용하지 않는다는 점이 출발점이라서, 주식을 팔았다면 아래 해외주식 절의 기본공제 쪽으로 가야 해요.
| 판 자산 | 면제 방식 | 핵심 기준 |
|---|---|---|
| 주택 | 1세대 1주택 비과세 | 세대의 주택 수, 보유기간, 거주기간 |
| 해외주식 | 양도소득 기본공제 | 국내·국외주식 합산 양도소득과 연 250만 원 |
세대는 같은 집에서 생계를 함께하는 가족 단위로 이해하면 됩니다. 그런데 세대와 주택 수는 실제 상황과 법령상 특례를 함께 따져야 해서, 이름만 보고 단순하게 세면 틀릴 수 있어요.
주택인지 아닌지도 등기부에 적힌 이름만으로 정하지 않습니다. 실제로 주거용으로 쓰였는지를 함께 살펴요. 사무실로 등기됐어도 실제로 사람이 살았다면 주택으로 보는 쪽으로 판단이 기울 수 있습니다.
이 요건은 기본 틀일 뿐이고 예외와 특례가 따로 있습니다. 국세청이 1세대 1주택 비과세 점검표를 안내하는 것도 이 때문이에요. 자세한 비교는 양도세 비과세 조건 글에서 볼 수 있습니다.
보유기간은 원칙적으로 주택 취득일부터 양도일까지 계산합니다. 예를 들어 2021년 6월 10일에 산 집을 2023년 6월 20일에 팔았다면 2년을 넘겨 보유한 셈이에요. 다만 상속이나 증여로 받은 집은 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
보유기간만 채우면 끝나는 것은 아닙니다. 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주도 필요합니다. 조정대상지역은 정부가 집값 과열을 막으려고 지정하는 지역이에요.
이때 기준은 지금이 아니라 집을 샀을 때의 지정 여부입니다. 지정 전에 계약하고 계약금을 낸 경우처럼 법령상 예외도 있어서 날짜 확인이 중요해요.
| 요건 | 기본 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 양도일 현재 세대가 국내에 1주택 보유 |
| 보유기간 | 취득일과 양도일 사이 2년 이상 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주 |
요건을 모두 채운 1세대 1주택이라도 상한이 있습니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 그 초과분에 해당하는 양도차익은 과세 대상이에요. 실지거래가액은 계약서에 적힌 실제 거래 금액을 뜻합니다.
고가주택의 과세 대상 양도차익은 아래 순서로 구합니다.
1양도가액에서 12억 원을 뺍니다.
2그 값을 양도가액으로 나눕니다.
3전체 양도차익에 2번 값을 곱합니다.
예를 들어 15억 원에 팔았고 필요경비를 뺀 전체 양도차익이 5억 원이라면 5억 원 × (15억 원 − 12억 원) ÷ 15억 원으로 1억 원이 과세 대상입니다. 전체 5억 원이 아니라 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세된다는 뜻이에요.
이 1억 원은 최종 세액이 아니고, 장기보유특별공제 등은 따로 적용됩니다. 같은 방식으로 18억 원에 팔아 차익이 6억 원이면 6억 원 × 6억 원 ÷ 18억 원으로 과세 대상 차익은 2억 원이에요.
해외주식은 주식 자체가 비과세인 것이 아닙니다. 국내주식과 국외주식의 양도소득을 합산한 금액에서 과세기간별 양도소득 기본공제 연 250만원이 적용되고, 남는 금액에 세금이 붙어요. 250만 원은 매도대금이 아니라 순이익에서 빼는 금액입니다.
공제 뒤에 남는 금액이 과세표준인데, 세율을 곱하기 전의 과세 기준 금액을 말해요. 국세 세율은 20%이고 개인지방소득세는 별도로 고려합니다.
| 구분 | 순이익 200만 원 | 순이익 350만 원 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 250만 원 | 250만 원 |
| 과세표준 | 0원 | 100만 원 |
| 국세 20% | 0원 | 20만 원 |
순이익이 200만 원이면 공제 범위 안이라 과세표준이 0원입니다. 이 경우는 주택 비과세가 아니라 주식 기본공제의 결과예요. 순이익이 350만 원이면 공제 후 과세표준은 100만 원이고, 국세 20%인 20만 원에 개인지방소득세가 더해집니다.
2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 국내주식과 국외주식의 손익을 한 과세기간 안에서 합쳐 계산합니다. 해외주식에서 500만 원 이익이 나고 과세 대상 국내주식에서 200만 원 손실이 났다면 통산 300만 원에서 250만 원을 빼 과세표준은 50만 원이 돼요. 다만 국내주식 가운데 양도소득세 과세대상이 아닌 주식은 국외주식 손익과 통산할 수 없습니다.
내 거래 금액으로 기본공제를 적용한 세금을 먼저 계산해 볼 수 있습니다.
해외주식 양도세 계산하러 가기공제와 세율의 전체 흐름은 해외주식 양도소득세 글에 있습니다.
국세청 확정신고 안내 보러 가기세금이 0원으로 나와도 신고가 필요 없다고 단정할 수는 없습니다. 국외주식은 예정신고 의무가 없고 확정신고로 종결하며, 양도소득이 발생한 경우 양도한 해의 다음 해 5월에 신고하고 납부해요. 기한이 휴일이면 실제 마감일을 따로 봐야 합니다.
주택 비과세의 예외나 특례, 주식의 공제와 신고 여부는 거래 시점과 개별 사정에 따라 달라집니다. 실제 신고 전에는 해당 연도의 국세청 안내와 법령으로 기준을 맞춰야 해요. 순서는 아래와 같습니다.
1양도한 자산이 주택인지 주식인지 나누고, 양도일과 취득일, 거래금액 및 증빙을 모읍니다.
2주택이면 양도일 현재 세대의 주택 수와 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부, 필요한 거주기간과 예외를 점검합니다.
3주식이면 그해 과세 대상 국내·국외주식 거래내역과 필요경비를 모아 양도손익을 통산하고 기본공제를 계산합니다.
4신고 대상이면 홈택스나 손택스 전자신고, 또는 주소지 관할 세무서 서면 제출로 법정 기한까지 신고하고 국세와 개인지방소득세를 각각 납부합니다.
신고 화면을 순서대로 보려면 양도세 신고방법이 맞고, 기한은 양도세 신고기간에 있습니다.
아닙니다. 1세대 1주택 비과세는 주택에 관한 규정이라 미국주식에는 주택 보유기간이나 요건을 적용하지 않아요. 주식은 연 250만 원 기본공제로 계산합니다.
기본 요건은 2년 이상 보유입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요하고, 예외와 특례는 거래마다 따로 따져야 해요.
전부 과세되지는 않습니다. 12억 원을 넘는 부분의 비율에 해당하는 양도차익만 과세 대상이에요. 15억 원에 팔아 차익이 5억 원이면 과세 대상 차익은 1억 원입니다.
다른 과세 대상 주식 손익이 없고 순이익이 250만 원 이하면 과세표준이 0원이라 낼 국세는 없습니다. 다만 주식 비과세가 아니라 기본공제 결과이고, 신고 여부는 개별 사정에 따라 달라요.
양도한 해의 다음 해 5월에 확정신고하고 납부합니다. 국외주식은 예정신고 의무가 없고, 기한이 휴일이면 실제 마감일이 다를 수 있어요.
확인일 2026-10-25 (모든 출처 공통)
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국세청 고가주택 양도소득금액 계산 안내 | 12억 원 초과분 계산
국세청 안내와 법령을 바탕으로 한 비공식 안내이며 투자 권유가 아닙니다. 예시는 가정 금액에 공식 기준을 적용한 계산이고, 실제 비과세 여부와 신고 기한은 해당 연도 국세청 공지와 관할 세무서에서 확인하세요.